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法拍取得之土地有瑕疵,怎麼辦?

房東:小美眉
發表時間:2012-11-19


【房產法律問題】法拍取得之土地有瑕疵,怎麼辦?
   
文 / 劉孟錦律師.楊春吉


【問題】


法拍取得之土地有瑕疵,怎麼辦(註一)?



【解析】


按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」分別為民法第354條、第359條、第360條定有明文,是依民法第354條、第359條、第360條之規定,買受人就物之瑕疵有擔保請求權,惟「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」亦為強制執行法第69 條所明定,從而,拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,乃屬例外。換言之,拍定人取得拍定物之所有權後,對於拍定物上之任何瑕疵,皆應承受,並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用(註二);法拍取得之土地,縱有物之瑕疵,拍賣物買受人亦無擔保請求權,應買人自應於投標前,蒐集拍賣公告、地籍圖、建築物平面圖、土地登記謄本、地形圖、土地使用分區等相關資料,至現埸勘查,釐清有無被占用等問題,以為決定是否投標之依據,避免損失。



【註解】
註一:問題來源:97年6月13日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律>法拍取得土地,公告點交若有瑕疵,如何處理:「發拍公告內容未說明部份為既成道路用地,要如何維護自己的權益,該如何處理」改寫而成。
註二:最高法院89年04月14日89年度台抗字第166號民事裁定:「原法院以:拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權;拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定,是拍定人取得拍定物之所有權後,對於拍定物上之任何瑕疵,皆應承受,並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用」、94年10月13日94年度台抗字第947號民事裁定:「原法院以:依強制執行法第一百一十三條準用第六十九條規定,拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權。經查系爭土地並無環境保護主管單位囑託辦理土地禁止處分登記。又系爭土地內有掩埋廢棄物,然依一般勘查方式,本難查知該項事實,而抗告人亦自陳其於投標前實地查訪,不能發現有掩埋廢棄物之情況,則原法院拍賣公告未記載該項事實,拍賣程序尚不能認為有缺失。系爭土地下掩埋大量廢棄物之事實,係屬物應具備之效用或品質而不具備,為物有瑕疵,揆諸首揭說明,拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,以求執行程序之安定,則依舉輕明重法則,再抗告人即買受人不得更行主張民法第八十八條錯誤之撤銷權及第九十二條意思表示不自由之撤? P權。因認其抗告為無理由,維持台南地院所為駁回異議聲明裁定,駁回其抗告,無適用法規顯有錯誤可言。再抗告人對於原裁定再為抗告,惟核其再抗告理由仍以系爭土地拍賣程序無效之認定當否之事實問題爭執,核與適用法規是否顯有錯誤無涉,且亦無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事,其再為抗告,不應野i。」可資參照。





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